Začiatkom februára boli známe štatistiky týkajúce sa vývoja cien nehnuteľností v poslednom kvartáli minulého roka. Národná banka Slovenska informovala, že sa pokles cien v sledovanom období takmer zastavil, čo by malo tešiť predovšetkým predávajúcich.
Éra na mieru šitých ponúk pre záujemcov, ktorých významne ubudlo, sa končí. Kým na strane developerov sa objavovali rôzne akciové ponuky či dotované hypotéky, kupujúci sa borili s nedostupnosťou úverov na bývanie pre vysoké úrokové sadzby a celkovo sprísnené podmienky bánk. Aj tu však už svitá na lepšie časy a leto by im mohlo priniesť vďaka nižším sadzbám podstatne viac žiadateľov. Redaktorka Štandardu sa v tejto súvislosti porozprávala s riaditeľku FinGO recloud Róbertou Meckovou.
Posledné štatistiky mierne poukázali na to, že pokles cien nehnuteľností sa pravdepodobne zastavil. Ako by ste popísali aktuálny stav na realitnom trhu?
V roku 2023 boli nehnuteľnosti o šesť percent lacnejšie ako v roku 2022. Štatistiky, ktoré nedávno zverejnila Národná banka Slovenska, však ukazujú, že ceny už pravdepodobne našli svoje dno. V závere minulého roka dokonca stúpali, hoci zatiaľ len pomalým tempom. Považujem za pravdepodobné, že ďalšie znižovanie cien už v tomto roku neuvidíme, skôr naopak.
Čo je za tým?
Nálada na trhu je podstatne lepšia, ako tomu bolo napríklad pred pol rokom. Začína sa obdobie stabilizácie a mnoho kupujúcich dostáva opäť chuť kupovať nehnuteľnosti. Samozrejme, sú typy nehnuteľností, pri ktorých sa predávajúci musí zmieriť s tým, že ak chce predať, musí prispôsobiť cenu aktuálnej situácii na trhu a reálnemu dopytu. Mám na mysli najmä nehnuteľnosti v nie dokonalom technickom stave alebo také, ktorých parametre nezodpovedajú pojmu „dokonalá nehnuteľnosť“.
Chuť kupovať ovplyvní vývoj cien. Očakávate, že by ešte mohli domy alebo byty narásť tak skokovo, ako sme boli svedkami pred pár rokmi? Napríklad rekreačným nehnuteľnostiam dosť pomohol príchod pandémie a dopyt ľudí spôsobil ich razantné zdražovanie.
Ceny nehnuteľnosti z dlhodobého hľadiska určite porastú. Nemyslím si však, že rast bude skokový, takéto náznaky na trhu nie sú a žiadne dôvody na skokový rast nevidím. Trh je najviac ovplyvnený množstvom kupujúcich, a to sa odvíja predovšetkým od správania sa bánk. Keď sa spustí znižovanie úrokových sadzieb, nastane výraznejšie oživenie realitného trhu. Keďže Slováci chcú nehnuteľnosti vlastniť, tak keď budú mať možnosť kupovať, urobia tak. Nebude to však už pri jednopercentnom úroku na hypotéke, tieto zlaté časy lacných hypoték sú už preč.
Zdražovanie nás teda asi neminie, ale zrejme pomalším tempom. Je teda najvhodnejší čas na kúpu nehnuteľnosti?
Záleží na tom, v akej pozícii sa nachádza kupujúci. Je tlačený životnou situáciou alebo okolnosťami do kúpy? Ak áno, tak nech kupuje.
Predpokladajme, že berie kúpu nehnuteľnosti ako investíciu.
Ak očakáva, že o dva roky zarobí na predaji teraz kúpeného domu či bytu 30 percent, tak môže zostať veľmi sklamaný. Toto obdobie je už tiež za nami. Investične by som byt, dom alebo garáž kupovala v prípade, ak by som mala voľné prostriedky a rozumela pojmu inflácia. Tá je momentálne vysoká, takže je rozumné niekam investovať. My Slováci máme zakódované v DNA, že investícia znamená nehnuteľnosť a bojíme sa ísť do fondov, ETF či do akcií. V takomto prípade je vždy lepšie mať garáž ako 40-tisíc len tak na účte. Inflácia tie peniaze zožerie.
Pri výhodných úrokových sadzbách na úveroch na bývanie bolo bežné, že túto nehnuteľnosť ľudia financovali z úverov. Ako to vidíte teraz?
Ak chce niekto kupovať investičný byt a financovať to hypotékou, tak tomuto by som sa momentálne radšej vyhla. Trh s hypotékami je v zložitej fáze, skôr či neskôr sa úroky znížia, príležitosť určite príde. V súvislosti so situáciou s vyššími úrokovými sadzbami sa v lete očakáva zníženie. To by mohlo naštartovať aj väčší záujem kupujúcich.
A to sa prejaví v praxi.
Áno, každé zníženie prinesie nové nákupy. Prvý dôvod je, že viac ľudí prejde hodnotením banky. Druhým dôvodom je, že podvedome veľa ľudí verí, že vysoké úroky sa už nevrátia. Sme opantaní aktuálnou splátkou, no nevidíme riziko jej rastu v budúcnosti.
Popíšte bližšie, ako súvisí realitný trh s politikou bánk a sadzbami.
Pre realitný trh je kľúčová kúpyschopnosť obyvateľstva. To, že je na trhu nedostatok bytov, je síce dôležitý faktor, ale ak ani na tých pár dostupných bytov nemáte kupujúcich, lebo na to nemajú, tak s tým ako predávajúci nič neurobíte. Kúpyschopnosť záujemcov o bývanie je na Slovensku z 80 percent definovaná hypotekárnym trhom. Ten je momentálne pribrzdený pre vysoké úrokové sadzby. Ak sa sadzby znížia alebo aspoň zastabilizujú, trh sa rozhýbe.
Ak sa teda niektorí predsa len rozhodnú pre kúpu, ako na to? Čo by mali urobiť ako prvé a ako postupovať, aby sa vyhli rizikám, ktoré na nich číhajú?
Ľudia si neuvedomujú, že úroková sadzba je jedna vec, ale jej fixácia je vec druhá a nemenej dôležitá. Dlhodobo sme upozorňovali klientov, že ak im banka ledva schváli hypotéku so sadzbou 0,49 percenta, tak sa v budúcnosti pri výrazne vyšších sadzbách môžu dostať do problémov. Hypotéka je dlhodobý záväzok. Ďalšia vec je správny výber bytu. Na to je potrebné mať skúseného makléra. Inak sa kupuje byt na vlastné bývanie, inak sa kupuje investičný byt ako forma uloženia peňazí a inak sa kupuje byt na rekreáciu v Tatrách alebo Dubaji. Za akým účelom chcem kupovať, aké finančné prostriedky mám k dispozícii a či dokážem nehnuteľnosť dlhodobo financovať, to sú asi najdôležitejšie otázky.
A opačne, na čo má dbať predávajúci?
Tak ako by mal maklér byť poradcom na strane kupujúceho, rovnako aj na strane predávajúceho. Predávať by mal ten, kto potrebuje. Teraz sú ceny relatívne nízko, ale je predpoklad, že opäť porastú. Ak však predávať treba, je vhodné stanoviť správnu predajnú cenu. Ak to prestrelíte, nepredáte. Ak sanehnuteľnosť pre cenu stane nepredajným ležiakom, jej zníženie neznamená garanciu úspešnéhopredaja. Ten byt totiž bude opozeraný a klient, ktorý ho vidí tri mesiace v ponuke a pozoruje, ako muneustále klesá cena, predpokladá, že je za tým nejaký problém. Veď predsa, keď sa ani za tri mesiace nepredal, tak niečo nemôže byť v poriadku.
Rozumiem. Pred týmto rozhovorom ste mi spomínali, že predávajúcim v tom môžu pomôcť dva dôležité nástroje. Vysvetlite nám teda, čo je to homelifting a homestaging a prečo sú dôležité?
Ak predávate byt, ktorý nebol 10 rokov vymaľovaný, tak vyzerá ponuro. Ak robíme homelifting, tak opravíme popukané omietky, nehnuteľnosť vymaľujeme, vymeníme lišty alebo podlahy za modernejšie, prípadne zrepasujeme linku. Potom príde na rad takzvaný homestaging, teda správne nastajlovanie nehnuteľnosti. Je to pri predaji veľmi dôležité. Ide o vhodný výber doplnkov, osvetlenia bytu, závesov. Dojem z nehnuteľnosti môžeme vylepšiť pekným moderným kobercom, lampami, kvetmi, obrazmi.
Nie sú to zbytočné investície?
To všetko môže stáť do 5-tisíc eur, ale môže priniesť pokojne o 10- až 15-tisíc vyššiu predajnú cenu. Je to základná obnova relatívne ľahko opraviteľných alebo upraviteľných častí nehnuteľnosti.
Spomalenie trhu teda spôsobilo, že realitné kancelárie a ich makléri museli pri predaji evidentne zabrať viac. Aký to malo dosah na tento trh?
Mierne sa očistil od sezónnych alebo slabších maklérov, ktorí ho len deformovali. V každej profesii prichádzajú náročné obdobia, pre realitných maklérov také boli posledné dva roky. Trh sa však zastabilizoval. Makléri začali chápať význam sociálnych sietí, význam homestagingu, dobrej fotky či promovidea. Sú lokality, kde sa stále predáva „po starom“, ale zväčša sú to malé oblasti, kde je jeden či dvaja makléri, ktorí v regióne nemajú konkurenciu. Vo väčších mestách je konkurencia väčšia, preto vyhráva ten, kto sa vzdeláva, maká na sebe a aplikuje moderné spôsoby do praxe.
Podobne sa museli obracať aj čo sa týka prenájmov? Tu sme totiž videli v poslednom čase opačný vývoj, čiže nárast dopytu pre nedostupnejšie hypotéky a vysoké sadzby. Aká je teda aktuálna situácia?
Ceny prenájmov sa už tak radikálne nezvyšujú. Trh s prenájmami je zastabilizovaný. Stále však evidujeme vysoký dopyt po všetkých typoch bytov na prenájom. Ani pokles cien bytov pri predaji nedokáže
kompenzovať vyššie splátky hypoték. To znamená, že aj naďalej bude náročné zaobstarať si vlastné bývanie a dopyt po prenájmoch tak bude stále vysoký. Neočakávam však, že ceny prenájmov ešte nejako výrazne porastú. Už teraz sú pravdepodobne na svojich maximách, Slováci si momentálne drahšie nájmy jednoducho nemôžu dovoliť.
A ako vidíte vývoj realitného trhu u nás v krátkodobom a dlhodobejšom horizonte? Je Slovensko podľa vás niečím špecifické alebo sa to u nás vyvíja podobne ako v susedných krajinách?
Situácia na Slovensku rozhodne nebude taká divoká ako pred dvoma či troma rokmi, keď sa predalo všetko, čo malo štyri steny. Aj tento rok sa bude predávať, i keď pomalšie. Stále tvrdím, že kvalitná nehnuteľnosť si svojho kupcu nájde. Dôležitá je kombinácia faktorov ako parkovanie, stav nehnuteľnosti, výťah, orientácia, ticho, poloha a rozloha. Ideálom je, keď má nehnuteľnosť aj terasu alebo väčší balkón. Dnes kupujú najmä klienti, ktorí potrebujú bývať. Trh sa, samozrejme, oživí, ale nikto teraz nevie presne povedať, kedy a akým spôsobom.
ZDROJ: Štandard.sk
TEXT: JUDr. Róberta Mecková – riaditeľka reCloud