Obdobie, počas ktorého sa byty predávali ako teplé rožky a o každú nehnuteľnosť sa zvádzal boj medzi kupujúcimi sa už skončilo. Vďaka razantnému zdražovaniu hypoték sa realitný trh po rokoch spomalil a podmienky si už nekladú majitelia bytov a domov, ale kupujúci. Ak hľadáte nehnuteľnosť, teraz máte príležitosť počkať si na to, akú zľavu alebo špeciálnu akciu vám ponúkne predávajúci.
Čo sa vlastne stalo? Skončilo sa obdobie tlačenia peňazí a dlhodobo nízka inflácia odrazu začala rýchlo rásť. Na to museli zareagovať centrálne banky, ktoré jej vyhlásili vojnu a pristúpili k prudkému zvyšovaniu úrokových sadzieb. Komerčné banky tak boli nútené skončiť s politikou nízkych hypotekárnych úrokov a ľudia si zrazu nepožičiavajú peniaze na kúpu nehnuteľnosti za 0,7 % ale za 4 %.
Ak vám aj vysoký úrok neprekáža, problém v pôžičke môže vidieť samotná banka, ktorá je pri úverovaní výrazne opatrnejšia ako v minulosti. Kupcov je samozrejme za týchto podmienok výrazne menej a tým pádom klesajú aj ceny nehnuteľností. To sa v roku 2023 prejavuje najmä pri starších bytoch či domoch. Developeri predávajúci novostavby zatiaľ tomuto tlaku čelia tým, že prichádzajú s rôznymi akciovými ponukami.
Zn.: Auto zadarmo
Zámerom každého developera je predať nehnuteľnosť čo najskôr a čo najvýhodnejšie. Prázdny a nepredaný byt je ten najdrahší. Väčšina developerov si nemôže dovoliť znižovať predajné ceny nehnuteľnosti a tak volia stratégiu ponúknuť niečo, čo je „zadarmo“. Môže ísť o parkovacie miesto, pivničnú kobku alebo zariadenie kuchyne. Podobný trend tu už bol počas poslednej krízy, keď niektorí developeri ponúkali k bytu dokonca malé auto.
Prečo sa developeri bránia znížiť cenovky svojich bytov? Je to pochopiteľná stratégia, keďže znižovanie cien by mohlo spustiť vlnu špekulácií a ešte výraznejšie spomalenie predajov. Záujemcovia o nehnuteľnosti by si tak mohli zvoliť namiesto kúpy radšej vyčkávaciu taktiku.
Môže to developerom fungovať? Môže. Každá takáto aktivita má šancu rozbehnúť predaje. Skutočný zvrat však nastane až vtedy, keď sa zmení situácia na celom trhu a úroky na hypotékach začnú klesať.
Čítajte v zmluve aj malé písmenká
Aké sú riziká týchto špeciálnych ponúk? Nehľadajte v nich nejaké zákerné chytáky. Všetci developeri, ktorí fungujú už dlhšiu dobu, idú s kožou na trh a ide im aj o ich dobré meno. Potrebujú ho, aby mohli v budúcnosti realizovať svoje zámery. To však neznamená, že nie je potrebné si dobre premyslieť a vyhodnotiť každú takúto ponuku. Riziká môžu vzniknúť napríklad pri produkte hyponájom, keďže celá váha ako zaplatiť zvyšok kúpnej ceny, zostáva na pleciach budúceho majiteľa nehnuteľnosti. Choďte do takéhoto typy zmluvy len vtedy, ak ste si skutočne istý, že budete v budúcnosti financovateľný ktoroukoľvek bankou.
Druhý tip: všímajte si celkové podmienky zmluvy. Kedy a za akých podmienok budete uhrádzať kúpnu cenu a či sa k niečomu nezaväzujete využitím konkrétnej zľavy.
Tretia rada sa týka takzvanej garantovanej hypotéky. To znamená, že developer spätne vracia rozdiel medzi výškou splátky a garantovanou úrokovou sadzbou. Spočítajte si celkové náklady a skontrolujte, či tam nie sú stanovené nejaké poplatky.
Kupovať alebo čakať?
Oplatí sa využiť súčasné ponuky na trhu alebo je lepšie ešte si chvíľu počkať? Nikto nevie presne predpovedať, kam až klesnú ceny nehnuteľností a kedy začnú opäť rásť. Riešte preto bývanie vtedy, keď je to potrebné. Ak potrebujete zmeniť bývanie kvôli deťom alebo sa sťahujete za prácou, vtedy asi nemá zmysel čakať.
Treba si uvedomiť, že takáto investícia je behom na dlhú trať a situácia sa v priebehu desiatok rokov neustále mení, pretože sa menia ekonomické cykly. Možno ceny realít ešte poklesnú. Ale možno príležitosť kúpiť si nehnuteľnosť za súčasných podmienok už druhýkrát nedostanete.
TEXT: Róberta Mecková
